Contrato de Gaveta e Suas Consequências

O chamado “contrato de gaveta” é uma expressão popular usada para designar um instrumento particular de compra e venda de imóvel que não é levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Embora tenha validade entre as partes (comprador e vendedor), ele não produz efeitos perante terceiros e não transfere a propriedade de forma legal, gerando diversos riscos e consequências jurídicas.

Para o comprador

O comprador que adquire um imóvel por contrato de gaveta não se torna proprietário de fato, apenas possuidor. A propriedade imobiliária, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, só se transfere com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, mesmo tendo pago integralmente o bem, o comprador pode enfrentar sérios problemas, como:

• Risco de perda do imóvel, caso o vendedor volte a negociá-lo ou venha a sofrer execução judicial (dívidas, penhoras, etc.), pois o bem ainda consta em seu nome.
• Dificuldade de financiamento, regularização ou venda futura**, já que o imóvel continua registrado em nome do antigo proprietário.
• Impossibilidade de utilizar o bem como garantia real (hipoteca, alienação fiduciária).
• Em alguns casos, pode até não conseguir a adjudicação do bem, especialmente se houver irregularidades formais ou disputas familiares (como em inventários ou partilhas).

Para o vendedor

O vendedor também corre riscos significativos. Como o imóvel permanece registrado em seu nome, continua responsável por tributos, taxas e obrigações vinculadas ao bem, como IPTU, condomínio e eventuais débitos.

Além disso:

• Pode ser acionado judicialmente por dívidas geradas pelo comprador, uma vez que, formalmente, o imóvel ainda lhe pertence.
• Responde solidariamente por danos ou irregularidades até que o registro seja efetivado.
• Pode ser acusado de fraude à execução, caso venda o bem enquanto responde a processos judiciais.

Consequências jurídicas

Embora o contrato de gaveta seja válido entre as partes, ele não tem o mesmo valor que uma escritura pública registrada. Na prática, é um acordo precário, tolerado pela jurisprudência apenas em situações excepcionais — por exemplo, quando o comprador comprova a posse mansa, pacífica e de boa-fé, podendo eventualmente buscar usucapião ou adjudicação compulsória.